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新賃借人が破産者

土地の価格が下がることはない

社会にとってぜひとも必要とされる事業をつまり、手掛けると、土地オーナー、自治体、そしてMの三者に大きなメリットがもたらされ痛感したからであるることを「社会に必要とされ、社会に貢献できる事業」を展開することは、安曇野にいたころから想い描いていた、小林の夢でもあった。さらに気がつくと、Mには、自治体と折衝し、そこで課せられるさまざまな条件をクリアするために必要な経験値が身についてきているという自信も備わってきた。たとえば、保育所の開設を考えてみよう。行政の認可を受ければ補助金が出る。保育所は、補助金があれば、その運営に手をあげる民間業者は多数ある。
·ケーには、そしてエムそうした認可を取るなどの面倒な作業をすべて代行してきた実績が数多く積みあがってきていたの前述した、創業してまもなく手掛けた大手百貨店の物流センターも、「市街化調整所沢市のの活用案件であり、当然、区域」自治体との折衝を重ねながら進めたプロジェクトだっ六--六こうした経緯から、Mには自治体とのパイプや開発のためのノウハウができあがり、遊休地や市街化調整区域の活用について、自治体のほうから相談を持ちかけられることもそうしたなかでMの主力事業に成長した増えてきている。

市街化調整区域の開発というビジネスが生まれ、育っていったのである。大きなペナルティを支払って学んだこと市街化調整区域すでに述べたように、における大型開発事業の第1号は、1998年に埼玉県日高市に完成した、大手物流会社の埼玉物流センターであるこれは、敷地面積約1万4200平方メートル、建築面積約1万4500平方メートルという壮大なスケールの大規模開発で、創業10年に満たない当時のMにとっては、とてつ

もなく果敢なチャレンジであったはずだ。
首都圏から40キロメートル圏内にあり、市の東側には首都圏中央連絡自動埼玉県日高市は、西側には国道299号線が走っており、車道圏央道と国道407号線、関東圏内をカバーする物流センターの建設地として立地条件は上々だ。

市街化調整区域が広その日高市の、狭山日高インターチェンジに近いところに広大な開発が可能ならば、ぜひ利用したいと、早くから大手物流会社が手をあげていたがっており、市街化調整区域の開発など、それまで、不動産会社はもちろん、しかし、行政側も手掛けそうした事情もあって、その土地は長いあいだ放置され、たことがなかった。

荒れるに任されていた。だが、多摩中央ミサワホーム時代の縁をたどって建設省(当時)の課長から「インタ小林は、チェンジから500メートル以内なら、倉庫や配送センターなどになら開発は可能」という話建設省から日高市に働きかけるかたちで開発の端緒を切り開いた。しかし、市街化調を聞き、整区域開発の許可を得るための申請書類をひととおり作成するだけでも、想像をはるかに超える作業だったという。

着工のめどが立ったところで、大手物流会社と正式に契約を結んようやく開発許可を得て、だが、行政との仕事の展望がだ。
ニュータウン納期を設定しての契約である。そのあとで小林は、むろん、甘すぎたことを痛感させられた民間企業どうしでの契約で工事を請け負った場合は、工事を進めていく過程でクたとえば、ライアントの確認や許可が必要な状況が生じたとしても、工期に遅れを生じさせたくないという共通認識を双方が持っているため、そうした手続きは迅速に行われるケースが多いように思行政との仕事となると、そうした感覚は民間企業と比べて少ないのか、われる。

しかし、必要な手続きが終了するまでに予想以上に時間がかかった。そうしたことが1回ではなく何度も繰契約時に定めた引渡し日から3カ月も埼玉物流センターの完成は、り返され、結果として遅れてしまっ埼玉物流センター大手物流会社としては、の使用開始時期は当然ながら、一方、エム.ケーとの契約時に定めた引渡し日からを予定していた。

しかし、埼玉物流センターの完成が当初予定より3カ月遅れたため、その間、大手物流会社は仮の物流センターを急遽つくって対その費用はMが負担することになる応しなければならず、なんと1億円を大きく超える出費を余儀なくされたのだが、小林はこうしてMは、黙ってそれを受け入れたという。契約自体がキャンセルになっ「行政からの許可が遅れるたびにいちいち言い訳をしていたら、た可能性も大きかったでしょう。もしキャンセルになっていたら、Mとしても以後の大規模開発を請け負う意欲を失い、経営基盤も大きく損なわれたと思います」当時のMの年間売上高は約4億3000万円であり、1億円をと、小林は言うが、かなりの痛手だと考えるのが普通ではないか。
超える大きな出費はそれだけの出費があっても決算上で赤字にならなければいいと肚をくくっただが、小林は、というから、その度量の大きさには感嘆するほかはない。Mは信頼できるとお墨つきをもらうことができた大手物流会社からその結果、のだこの案件を完成させたことで、また、社内に目を向ければ、社員たちはみな大きな自信を得市街化調整区域た。

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地方分権はむだな公共事業を排除できるか

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の開発のための行政との交渉という、他社にはまったくないノウハウも手に入れた市街化調整区域をみごとに活用してくれたと、そして行政からも、お荷物だった厚い信を獲得できた

市街化調整区域このように、の開発に挑み、みごとに成功さ誰も手をつけようとしないせたこの案件からMが得たものは、計り知れないほど大きかったのである埼玉物流センターができたことにより、狭山日高インターチェンジ周辺の開発はいっきに当時の日高市の市長からはMさんには足を向けて眠れない進み、とまで言われたそうだ。
現在のMこのときのMに対する評価と、大きな失敗を通して得た経験は、の主力事業である市街化調整区域開発事業の成功につながっていった。さらにつけ加えると、この経験からMは、納期管理の徹底という鉄則もしっかりと納期管理には、行政の許可が遅れたとか、身につけた。天候不順だったというような言い訳はいっさい利かないことも胸に刻みつけた。

これ以降、Mでは、ペナルティを受けるような納期遅れはいっさいないというから、実に立派なものだと感心するほかはない。そして、ここから、第1章で述べた市街化調整区域開発事業が次々と持ち込まれるようになり、Mの経営基盤と言えるメインの事業へと発展していくことになるのである。

働き方改革を先導する

徹底した少数精鋭主義と女性の活用-

粒選りの少数精鋭集団これまで見てきたように、市街化調整区域複雑な手続きが必要なうえ、の開発には、ときには100人単位にもなる複数の地権者の思惑が絡みあうケースも少なくない。

にもかかわらずMは、大型案件を次々と、それも短期間のうちにまとめあげ、かたそこに雇用が生まれ、地権者には安定した収入が、ちにしていく。開発したあとには、市町村には新たな税収がもたらされるそうした事例をこれまでにいくつも実現してきたMには、現在、全国の自治体から熱烈なオファーが数多く寄せられており、複数の案件が常に並行して進められていそのため、るだが、Mの社員数はいまも約40人であるそんな少人数で、これほどの仕事をこなしていると聞くと、社員たちはみな夜遅くまで身を粉にして働いているのではないかと思うかもしれないが、Mでは基本的に、退社は遅くてもだいたい午後7時ごろであり、残業は平均して週に10時間前後だという。
建物を父から子供に贈与するつまり、オバーワークなしで何件もの大型案件を同時進行し、滞りなくこなしているのである最近では、ブラック企業がしばしば話題になるが、過酷な超過勤務を社員に強いるその論法で言えば、Mは、ピュアホワイト企業そのものだ。その正反対の「かなりの大型案件でも、担当者は3人が原則です。責任者が1人と、サブ、そのほかに1人です。最繁忙期にはもう少し人員を投入することはありますが、3,4人がしっかり仕事をすれば、仕事は問題なくやり遂げられるものです。責任者の仕事ぶりからサブが仕事を学び、サブの仕事ぶりからもそれに、この3人体制は、う1人が学ぶというように、人材育成の面でも非常に効果があります」小林は淡々と語る。
と、·ケーの社員が優秀であることは業界内でも定評がある。ひとりの社員が普通の企業のエムまさに一騎当千を地でいく働きぶりは、社員の何人分もの仕事をすると言われる。同業他社の経営者からすればうらやましいかぎりだろう。では、いったい、どんな社員教育をすれば、これほど粒ぞろいの少数精鋭集団を育てあげられるのだろうかそれについても小林は、なんの秘策もありませんよと言う。

入社時には導入研修やビジネスマナー研修などがあり、フォローアップ研修、配属後も新卒月次研修、実践研修を行うなど、基本的な研修制度はあるが、ほかに特別な教育システムを設けているわけではない。

その代わりと言うべきか、Mでは何年も前から、毎朝欠かさず、全員参加のミティングを行っている。小林以下、社員全員が顔を合わせ、1時間ほどかけて、全員がそれぞれ担当している仕事の経過報告と結果などを詳しく報告する。これは、全スタッフが情報を共有することが第一の目的だが、同時に、他のスタッフの仕事ぶりを見て自ら学ぶという意味あいも大きい。「前日に自分がどう動き、どんな成果があったのか、あるいはなかったのかを、もちろん失敗も含めて報告するわけです。
全員の前で発表するので、他の部署の者も含めて、みんながわかるように話の内容を整理し要所要所をきちんと押さえて伝えなければなりません。
それを毎日繰り返すわけですから、結果的にコミュニケーション力や仕事の段取り力がついていきます」研修のための時間を敢えて設けなくても、朝のミーティングが社員の研修にもなっているの

·ケーでは、このミーティングを通して、エムスタッフの一人ひとりが、仕事の進め方や各確認すべきことなどを確実に学び取っていく。

安全安心

正当事由

段階で注意すべきこと、期せずして、たがい啓発しあい、学ぶ側になって高めあう場にもなっているというから、相互に教える側、一石二鳥でも三島でもあるわけだ。こうしてMでは、誰もがきわめて短期間で仕事を覚え、同時に、Mの社員であることの自覚と誇りを身につけていくという。「毎朝、必ず顔を合わせますから、社員間の人間関係も自然に風通しがよくなります。先輩社員は後輩社員の身近で親切な模範にもなっていきます」と、小林はその効果に自信を見せる。
実は以前、「ミーティングを毎朝行うのはやめてほしい」という声があがり一部の社員から朝のミーティングをやめた時期もあったそうだ。だが、その結果、仕事の効率は落ち、社員間の関係性も微妙にバランスが崩れてくるなど、マイナス面ばかりが目立ってきた。そのため朝のミーティングを復活させ、現在まで欠かさずに続けている。

以後、朝のミーティングの再開後は、社内に以前と同じような明るく生き生きとした活気が戻ってきたことは言うまでもないだろう率先して働き方革命を実現していく2016年9月に政府は働き方改革実現会議を設置し、安倍晋三首相自らが議長となって、遅ればせながら、国際水準とは大きなギャップがある日本人の働き方を改革しようと一歩を踏み出した日本の労働者が抱える問題は多々あるが、なかでも諸外国と比べて突出しているのが、長時間労働の問題だ労働基準法では、使用者は1日8時間、週40時間を超えて労働させてはならないと定めている。

しかし、労使協定を結び、特別条項を付記すれば、事実上、無制限に働かせることができるというから、現状ではまったくのザル法だと言っていいだろう。その結果、日本では週あたり49時間以上の時間外労働をする人が20.8%もいる。イギリスフランス、アメリカでも16.4%だから、ドイツは10%前後、日本の労働者は明らかに働きすきだ(2015年数値。
独立行政法人労働政策研究·研修機構データブック国際労働比較2017)それでも労働生産性が高いのならまだしもだが、日本の就業1時間あたり労働生産性(1時間あたりで生み出す付加価値額など)は46ド»で、OECD加盟35カ国中20位、先進7カ国では最下位だ公益財団法人日本生産性本部「労働生産性の国際比較2017年版」仕事を長時間することと、必ずしも比例しないということは、生産性の高さは独立前の経験からわかっていましたと、小林は.小林自身は、若いころは、それこそ寝る間も惜しんで働いた世代である。
土地評を提出している場合独立した当初は立地条件のよい土地があると聞けば朝一番に飛び出して現地へ見に行き、帰宅するのは午前1時、2時ということも珍しくなかったというが「いまは、私生活を犠牲にして働けなんて言えませんし、私自身、家族とすごす時間や趣味のゴルフに興じる時間が仕事への新たな意欲の源泉となり、モチベーションを高めることも実感していますですから、社員にもできるだけ、長時間の残業をしなければならないような仕事のしかたは

させたくありません」小林は言う。と、いたずらに長時間働かなくても成果をきっちりあげていく。Mでは、そうした働き方を、働き方革命に先んじて実現しているのである。

政府の次世代型の不動産マンを育てていく「人が働く気になる源泉となるものは、なんといってもやりがいや、成果に対する満足感ですねひとつのプロジェクトを3S4名で担当し、スタートから完成まで、Mでは、このチームで完遂するシステムになっています当社は大型案件が多いですから、完成までに何年もかかります。何年ものあいだ、その案件を集中的に担当していると、自然とその案件に愛情が育ってくるんですね。
ですから、いいものにしていこうという気持ちが自然にどんどん湧いてきます」真にやりがいが感じられる労働環境を整えて、仕事が楽しくてし仕事を任せる。

その結果、かたがなくなり、自然にモチベーションが高まってくる。小林は、そんな働き方をMで実現していこうとしているのである·ケーの社員は、こうして、ごく自然に仕事へのやりがいを強く感じるようになる。エムそして、その想いが強い分、集中的にがんばれる。がんばった結果は必ず成果に表れるので、結果として大きな満足感を手にできる。
すると、仕事の効率もどんどん向上していくという、好循環が成立するのだ会社としての業務量が増えたなら、それに対応するために社員数を増やすというのが一般的な考え方だ。だが小林は、社員数をいっきに拡大すれば、人件費負担が大きくなるうえ、社内の融和も果たされなくなると考えている。仮に社員数を増やす場合も、着実なペースを守っていこうという姿勢を崩さない。
その姿勢を支えるのは、「数が多ければいいというものではない。質が高く、やる気がある社員を、確保できるかどうかなのだ」という、小林の強い信念だ。
逆に言えば、小林は、いまいるMの社員たちを、質が高く、やる気があるとみている。小林のこうした絶大な信頼と期待を感じ取るから、社員のほうも、モチベーションは相当に高いレベルを維持している。Mの社員たちの生き生きとした働きぶりは、こうして実現されているのである。
何歳になっても仕事をしてほしい働き方改革で掲げている課題のひとつが、高齢者の就業促進だ。
先の現在、社会の重い負担になっているのが、高齢者の人口比率が加速度的に大きくなっていることだ日本では、2017年時点の総人口に占める高齢者の割合は27·7%と、すでにおよそ4人に1人が高齢者となっているが、この傾向はさらに進み、2040年には高齢者の割合は総人口の353%と、およそ3人に1人が高齢者になるという予測がある(総務省統計局「統計からみた我平成29年9月17日)。

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