ご褒美人生

中古住宅の価値創造

契約ならば安定的なヘッドリース事業を展開でき、土地オーナーにとってもエムてもメリットがあるこうして、酉国立中村ビルNECグループ社員寮、r日野M&Kビルコ第5期の第6期の東大和日橋ビル日立超LSIシステムズ社宅などを次々と手掛け、ニカ社員寮、第7期のテナンヘッドリース事業を拡大していった。
トビルや一般向け賃貸住宅としての開発と並行して、今日に至るまで、以降、ヘッドリース事業はMの経営を支える大きな柱のひとつとこの事業から継続的に安定した資金ストック収入を得られるようになり、なった。

そして、エ

ム·ケーが次の事業である市街化調整区域開発を手掛ける際の大きな支柱となったのである社員寮から有料老人ホームへの転用バブ,経済の崩壊から日本の企業の業績は急激に悪化し1990年代のなかばになると、日本経済は長期不況へと突き進んでいった。
1997年には三洋証券、北海道拓殖銀行、山一大手金融機関が相次いで経営破綻し、証券と、翌1998年には日本長期信用銀行と日本債券信用銀行が破綻するなど、金融不安が急拡大した。こうした先の見えない不況から、大手企業もやむなく人員削減を開始し、社宅や社員寮を廃しかしエム社員寮や社宅の契約を解消されても、止する動きも出てきた。·ケーは、オーナに約束した年月のあいだはリース料を支払い続けていかねばならない。
そのため、社員寮に替わる次の有望市場を探りあてることが喫緊の課題になった。すでに次なるターゲットに向けられていた。小林の視線は、高齢化社会、国連では、人口に占める高齢者の割合が7%以上で高齢社会14%以上をと呼んでいる。日本は1994年に14%を超え、高齢社会へと突入。
その一方で少子化の進行世界的にも例のない少子高齢化の進行が、もすさまじく、社会の枠組みまでも大きく変えようとしていた。
小林は、ここに着眼した。
エコノミーリース契約を解除された建物を、高齢者施設や介護付有料老人ホームへ用途転換しようと考えたのだ2000年から介護保険制度の導入も決まり、さまざまな領域で高齢者を対象としたビジネスへの関心が高まっていたころです。私も、高齢者を対象としたビジネス需要の高まりから不動産ビジネスにも大きな潮流の変化があるだろうと直感しましたビジネスでは、勝つためには、競合に一歩でも先んじることが必要だ常に先手必勝である。小林は迷うことなく行動した。契約解消になった社員寮を「次は介護付有料老人ホームに転用とオーナーに持ちかけ、次々と介護付有料老人ホームに転換していったのだ。
しましょう」当然のことだが、それまで社員寮や居住用だった建物を有料老人ホームに転用するには、バリアフリー化は当然のこと、トイレや浴室なども高齢者仕様に変えなければならず、リフォムにはかなりのコストがかかる「その改装資金をMが負担するケースも少なくありませんでした。
建物の規模にもよりますが、1棟あたり2億円ぐらいはかかったのではないでしょうか」と小林が言うように、このころのMには、それだけのコストを負担できる資金力がすでにあった。たとえば、マンションを1棟手掛けると、その建設費からの収益が入ってくる。そのマン完成した建物を一括借り上げしてヘッションの販売時にも、それなりの手数料を手にできる。

多摩ニュータウン市民

リースで活用すれば、そこからも安定した収入が入ってくる。ヘッドリース事業で手にする収益は、1件1件でみれば、その金額はわずかなものだ。しかし、これが10件あれば、年間では大きな収入になる。しかもこれは、一定期間にわたって安定した収入になるのだから、企業としては、これほど心強いものはない。1件1件はわずかに見えるこうした収入も、いくつも集まればけっして小さなものではなくなり、その集積が経営を支える立派な柱になる。
こうした周到な計算によって、小林の経営理念はしだいに大きく実ってきたのだと言えるだろう。実際、社員寮から有料老人ホームへの転用というアイデアを実現していくときも、地道に得た収益をこつこつと蓄えたMの資金ストックが大きくものをいい、「エムその結果、

と、オーナーからの信頼がますます高まる結果になっていった。
ケーに任せておけば大丈夫だ」

Mが展開するヘッドリース事業による介護付有料老人ホーム2018年3月現在、は9棟449宀至にのぼる。
日本人の長寿化は進んでおり、高齢者を対象とした施設はまだまだ需要があるだろう。年間1棟程度ずつ手掛けていく予定だム·ケーでは今後も介護付有料老人ホームに力を入れ、そうだヘッドリース事業はMの経営の柱のひとつであり、介護付有料老人ホームは、そのヘッドリース事業の重要な柱である。

土地の価格が下がることはないだが、最近では高齢者施設もロボットが導入されるなどして、どんどんと進化している。そうした進化とも接点を持ち、Mも進化していかなければならない。小林は、この領域でも攻めの姿勢をさらに強化し、時代の波の先頭に立っていたいと考えて耳たぶに触れる需要を聞き逃すなビジネス環境が変わったら、素早く仕様を変更し、スピーディに実行していくこと。これがヘッドリース事業を成功に導くための最大の鍵だと小林は言う。そのためには、社会の変化や時代の変化に関する情報に対して常に敏感でなければいけない。
経済環境の変化など、耳たぶに触れる需要を聞き逃すなメディアからの情報の取得は言うまでもないが、小林は、社員によく、そう言うそうだ。需要の芽は街の中の小さな話題に潜んでいることも少なくない。外を飛び歩く営業スタッフはもちろん、社員どうしの何気ない会話の中にも貴重な情報が隠れていることもある常に視線は前へ前へと向けていく小林が、次に着目したのが保育所だ。いまや社会問題のひとつになっている。

重加算税

厚生労働省の発表によると、保育所の不足は、17年10月時点で全国に5万5433人もの待機児童がいる(厚生労働省「平成29年10月時点の保育園等の待機児童数の状況について」)また、朝日新聞の調査によれば、2018年4月の入園に向けて認可保育施設に申し込んだが1次選考で落選した子どもの率は全国57自治体で約26%、つまり、4人に1人は入所できないことがわかったという(2018年4月1日付朝日新聞デジタル)。
保育所の拡充は、女性の社会的進出を支援する意味からも、いまや最大の社会問題のひとつと言えよう。

Mではヘッドリース事業のメニューに保育所も加え、第22期の府中中河原雲母保を皮切りに、第28期の小平一橋学園雲母保育園うぃず武蔵小金井保育園、第29期育園小平花小金井雲母保育園、第30期の武蔵小金井雲母保育園などを手掛け、いずれも好の調に推移している。

ホテル、スポーツジム、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、自動車ほかにも、大手運送会社や宅配業者の配送拠点や物流センター、大手食品会社の倉ディーラー、遊技場、そのカバー領域はありとあらゆる庫など、·ケーのヘッドリース事業は限りなく伸展し、エム業態に及ぼうとしている。

東京-名古屋だいたい3年ごとに更新し、契約条件の見直ちなみに、·ケーのヘッドリース事業は、エム20年間スパンで契約することが多いという。しを行いながら、その間の社会環境の変化などに対20年先を予測することは難しいが、Mとしては、オーナーが安定した収入を得られるよう事業を継続していかなければならない。応しつつ、オーナーさんに事業モデルを提案「その間の社会情勢の変化などをある程度見越したうえで、難しいところですね。そこがヘッドリース事業の肝であり、リーマンショックしていくこと。
われわれの想定を超えた事態が起きうる時代ですから」や東日本大震災など、実際にさまざまな体験をし、その困難さは十分すぎるほど熟知している。と言う小林は、その困難のなかでもMがヘッドリース事業を巧みに運用してこられた最大の理由と立地が持つ個性を慎重に見極めるノウハウが優れていることがあげられよう。
そのうしては、その目配りができているかが、ヘッドリース事業のえで、常に次のビジネスを頭に描けるか、明暗を分ける。

実を言えば、このところ、介護付有料老人ホームの新設は、しだいに難しくなっている。
ニーズはあるのだが、介護保険の費用の負担を背負う自治体が、二の足を踏み始めているためだが、小林は、そんなことは織り込み済みで、目線はすでにその先へ向けられている。「いま、自治体がいちばん困っているのは、介護付有料老人ホームの次のステップ、具体的に言えば、高齢者専用の緩和ケア施設をどうするかです。
そうした施設は、いま、絶対的に不足しています」それらの需要に、どのようなかたちで応えるのか。たとえば、ヘッドリース事業として扱うどんなビジネスモデルを描けば、のであれば、ユーザー、オーナー、Mの三者の思いを満たすことができる事業形態をつくれるか。
小林はいま、それを深考しているところだという常に次のニーズ、さらにその次のニーズを探りあてていく姿勢があるかぎり、こうして、エム·ケーが取り組むヘッドリース事業の可能性は尽きることなく、拡大の一途をたどっていくはずだ不動産事業を通じて社会に貢献する企業へ小林は、ヘッドリース事業を何例も手掛けているうちに、住宅需要に応える不動産会社から一歩踏み出し、社会に貢献するという、不動産ビジネスのもうひとつの可能性を強く意識する国が補助費を出す、ようになっていった。